После победы демократов на выборах 3 ноября акции американских застройщиков и компаний, связанных с жильём, резко выросли. К закрытию 4 ноября фонд ETF застройщиков прибавил 5,4%, Home Depot — 6,53%, Lowe’s — 7,5%; доходность 10-летних казначейских облигаций опустилась до 4,89%. Для покупателей жилья важна не только реакция рынка: высокие ставки по ипотеке и цены уже затрудняют покупку, особенно для молодых людей, приобретающих первое жильё.

Подъём на бирже и ожидания перемен

Демократы получили контроль над обеими палатами Конгресса. На торгах 4 ноября акции застройщиков Lennar, D.R. Horton и PulteGroup поднимались примерно на 8% и более. Home Depot и Lowe’s в течение дня также резко дорожали, но затем сократили рост. Среди компаний недвижимости акции Opendoor выросли на 15,5%, Zillow — на 10%; Offerpad, напротив, потеряла 3%.

Рынок связывал выборы с возможными новыми мерами по доступности жилья, хотя демократы пока не представили конкретный план. В этом году уже вступил в силу крупный жилищный закон: он призван поддержать строительство и расширить предложение жилья. Среди предусмотренных мер — финансирование для местных властей, которые смягчают ограничения на зонирование, и упрощение экологической экспертизы проектов.

Аналитики TD Cowen считают, что конгрессвумен Максин Уотерс, которая может возглавить комитет Палаты представителей по финансовым услугам, намерена уделить внимание помощи с первоначальным взносом и ремонту государственного жилья. Однако аналитики сомневаются, что такие меры станут законом. UBS также назвала возможными направлениями дополнительные гранты на доступное жильё и налоговые льготы для покупателей первого жилья и застройщиков многоквартирных домов.

Почему перемены не будут автоматическими

Новый состав Конгресса может менять повестку комитетов и усиливать надзор за ведомствами, но жилищные законопроекты должны получить поддержку президента Дональда Трампа и достаточное число голосов республиканцев в Сенате. Трамп сохраняет исполнительные полномочия, а руководство федеральных ведомств не меняется автоматически после выборов. Ассоциация ипотечных банкиров США назвала жилищную политику межпартийным вопросом и заявила о готовности работать с новыми и действующими законодателями и администрацией Трампа.

Это ограничивает значение биржевого ралли: инвесторы могут рассчитывать на новые решения, но сами ожидания ещё не меняют правил выдачи кредитов или стоимость жилья. Дополнительные меры и сроки их принятия пока не определены.

Ставки остаются ключевым вопросом

По данным Realtor.com, в сентябре и октябре ставки по 30-летней ипотеке превышали 7%, усиливая нагрузку на покупателей. Доходность 10-летних казначейских облигаций, важный ориентир для ипотечных ставок, 4 ноября немного снизилась; The Motley Fool зафиксировал падение на 1,2% и закрытие на уровне 4,89%. Одного движения доходности недостаточно, чтобы судить о дальнейшем изменении стоимости ипотеки.

Экономист Realtor.com Джейк Криммел назвал войну США с Ираном фактором неопределённости: прекращение конфликта, если оно улучшит поставки нефти, могло бы ослабить инфляционное давление и дать облегчение ипотечным ставкам. Но достижение условий, приемлемых для всех сторон, остаётся неясным. Если инфляция начнёт снижаться, домовладельцы могут вернуться к отложенным ремонтам, что поддержало бы посещаемость магазинов Home Depot и Lowe’s; пока это лишь возможный сценарий.

Резкий рост также не отменяет слабости сектора за предыдущий год: акции Zillow и ряда других компаний недвижимости снизились более чем на 50%, а Opendoor и Offerpad — более чем на 70%. Поэтому результат выборов дал рынку повод рассчитывать на перемены, но устойчивое улучшение для покупателей и жилищного бизнеса зависит от того, появятся ли конкретные меры и изменятся ли ставки.